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O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal que incide sobre a compra e venda de imóveis. A forma de calcular sua base de incidência foi objeto de discussão judicial por muitos anos, especialmente diante da prática de algumas prefeituras de utilizar o chamado “valor venal de referência”, frequentemente superior ao valor efetivamente pago pelo comprador no negócio.
Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1113, fixou entendimento de que o ITBI deve ser calculado exclusivamente sobre o valor da transação declarado na escritura pública.
Isso significa que o município não pode impor unilateralmente um valor de referência para majorar a cobrança.
A decisão trouxe maior segurança jurídica ao contribuinte, evitando distorções e cobranças acima do preço real da negociação.
• Base de cálculo: o valor efetivo da compra e venda.
• Alíquota: varia conforme o município.
• Contestação: caso a prefeitura questione o valor declarado, deve instaurar processo administrativo para verificar eventual erro no valor, mas não pode presumir automaticamente um valor maior.
• Presunção de boa-fé: o valor da escritura é válido até prova em contrário.
• Restituição: quem pagou ITBI sobre valor superior ao da transação pode requerer devolução em até cinco anos.
• Documentação: é importante manter escritura, contrato e comprovantes de pagamento para a comprovação.
Para os compradores, a decisão representa economia e previsibilidade.
Para os municípios, significa adequar sua forma de cobrança, respeitando o valor real da operação e evitando litígios judiciais.
O entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça garante que o ITBI seja calculado de forma justa, refletindo o valor efetivo da compra e venda do imóvel.
Essa medida fortalece a transparência tributária e protege o contribuinte contra cobranças arbitrárias, sem prejudicar a arrecadação dos municípios.
| Situação | Antes da decisão do STJ | Após decisão do STJ (Tema 1113, 2022) |
|---|---|---|
| Base de cálculo utilizada | Valor venal de referência (fixado pela prefeitura, geralmente maior) | Valor real da transação (escritura pública) |
| Exemplo (imóvel de R$ 800.000) | R$ 1.200.000 | R$ 800.000 |
| ITBI (alíquota 3%) | R$ 36.000 | R$ 24.000 |
Neste exemplo, o valor pode variar dependendo do município.
A diferença entre os dois cálculos pode ser significativa, como no exemplo acima, onde o contribuinte economiza R$ 12.000.
Observação importante
Portanto, quem pagou ITBI sobre o valor venal de referência nos últimos cinco anos pode solicitar restituição, mas para saber se tem esse direito, consulte um advogado.
Mariana Monteiro
Advogada proprietária do Costa Monteiro Advogados Associados
Colunista do É do Rio
